Caution non rendue — Maroc : récupérer son dépôt de garantie

Vos droits et les délais légaux au Maroc

Le texte de référence : la loi n° 67-12

Le dépôt de garantie (communément appelé « caution ») est régi au Maroc par la loi n° 67-12 relative à l'organisation des rapports contractuels entre bailleurs et locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013 et publiée au Bulletin officiel n° 6208 du 28 novembre 2013. Cette loi est entrée en vigueur le 28 février 2014. Elle abroge et remplace le Dahir du 25 décembre 1980. Le texte intégral est consultable sur le portail officiel Bulletin officiel du Maroc (bulletinofficiel.gov.ma).

Plafond légal du dépôt de garantie

Conformément à l'article 20 de la loi 67-12, le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux (2) mois de loyer. Toute clause contractuelle fixant un montant supérieur est réputée abusive et contestable.

Délai légal de restitution

La loi 67-12 fixe le délai de restitution du dépôt de garantie à un (1) mois maximum à compter de la date de remise effective des clés par le locataire au bailleur. Ce point de départ — la remise des clés — est impératif : ni la date de fin du contrat, ni celle de l'état des lieux ne s'y substituent.

Certaines sources interprètes de la loi mentionnent un délai pouvant aller jusqu'à deux (2) mois lorsque des dégradations sont constatées et que des justificatifs (devis, factures) doivent être rassemblés. Ce délai étendu n'est pas expressément codifié de manière uniforme dans toutes les versions disponibles de la loi ; en cas de doute, reportez-vous au texte officiel publié au Bulletin officiel n° 6208 ou consultez un avocat inscrit au barreau marocain.

Documents indispensables à conserver

• Contrat de bail écrit, signé, ayant date certaine (article 3 de la loi 67-12)
• Reçu ou virement attestant du versement du dépôt de garantie
• État des lieux d'entrée, signé contradictoirement par les deux parties
• État des lieux de sortie, signé contradictoirement
• Justificatif de remise des clés (date, mode : en main propre, courrier, huissier)

Ce que le bailleur peut — et ne peut pas — retenir

Retenues autorisées

Le bailleur est fondé à déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant à :

• Loyers impayés et charges locatives restant dues à la date de départ
• Dégradations imputables au locataire, constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, et justifiées par des devis ou factures d'entreprises
• Toute somme due au titre d'obligations contractuelles non exécutées, dûment prouvée

Chaque retenue doit être motivée par écrit et accompagnée de justificatifs chiffrés. Une retenue non justifiée est contestable en justice.

Retenues interdites

• Usure normale du logement liée à un usage ordinaire (vieillissement des peintures, usure des revêtements de sol, etc.)
• Travaux relevant de l'entretien courant ou des grosses réparations incombant légalement au bailleur
• Retenue totale sans justificatif, ou retenue punitive sans lien avec une créance réelle
• Conservation du dépôt au seul motif que le locataire n'a pas effectué de préavis contractuel, si ce préavis n'est pas fondé sur un texte légal opposable

Le rôle central de l'état des lieux

La loi 67-12 encourage expressément l'établissement d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le bien est présumé avoir été remis en bon état ; le bailleur ne peut alors pas retenir le dépôt pour dégradations. En l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, toute retenue devient très difficile à défendre devant un tribunal.

Majorations en cas de retard

La loi 67-12 ne prévoit pas de mécanisme automatique de majoration chiffrée (type « 10 % par mois de retard ») analogue à la loi française du 6 juillet 1989. En droit marocain, le régime applicable est celui du droit commun des obligations tel que prévu par le Dahir formant Code des Obligations et Contrats (DOC) :

• Intérêts moratoires légaux : à défaut de taux conventionnel, les intérêts courent au taux légal en vigueur (fixé par arrêté ministériel — vérifier le taux en cours auprès de Bank Al-Maghrib ou du Ministère des Finances) à compter de la mise en demeure du bailleur.
• Dommages-intérêts : le locataire peut réclamer au juge la réparation du préjudice subi du fait du retard (frais de logement provisoire, préjudice financier justifiable), en application des articles du DOC relatifs à la responsabilité contractuelle.
• Astreinte judiciaire : le tribunal peut assortir sa condamnation d'une astreinte par jour de retard si le bailleur persiste à ne pas restituer la somme malgré une décision de justice.

Attention : contrairement au droit français, il n'existe pas au Maroc de pénalité légale fixe et automatique de 10 % par mois. Si vous lisez une telle mention sur un site non officiel, vérifiez qu'elle cite bien un article de la loi 67-12 ou du DOC marocain. En cas de doute, consultez un avocat inscrit à l'un des barreaux du Maroc (liste sur barreau.ma) ou l'Association de Protection du Consommateur (APC-Maroc).

La mise en demeure — Étapes pratiques

Étape 1 — Vérifier que le délai légal est bien dépassé

Calculez la date à laquelle vous avez remis les clés. Attendez l'expiration du délai légal (1 mois, voire 2 mois si des dégradations ont été constatées). Conservez tout justificatif de la remise des clés (accusé de réception, SMS, e-mail, témoin).

Étape 2 — Rappel amiable écrit (courrier simple ou e-mail)

Envoyez un premier rappel amiable par écrit au bailleur, en précisant la date de remise des clés, le montant du dépôt versé et le délai légal dépassé. Conservez une copie datée. Cette étape, bien que non obligatoire, prépare la preuve d'une tentative de règlement amiable.

Étape 3 — Mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)

Rédigez une lettre de mise en demeure comprenant :

1. Vos coordonnées complètes et celles du bailleur
2. La référence au contrat de bail (date, adresse du bien)
3. La date de remise des clés et le constat de dépassement du délai légal prévu par l'article 20 de la loi n° 67-12
4. Le montant exact réclamé
5. Un délai de réponse raisonnable (généralement 15 jours)
6. La mention que, passé ce délai, vous saisirez les voies de recours judiciaires compétentes

Envoyez cette lettre en recommandé avec accusé de réception (disponible dans tout bureau de poste Barid Al-Maghrib). La date de réception par le bailleur constitue le point de départ des intérêts moratoires.

Étape 4 — Constituer votre dossier de preuves

Rassemblez, classez et numérotez :

• Contrat de bail original
• Preuve du versement du dépôt (virement bancaire, reçu signé)
• État des lieux d'entrée et de sortie signés
• Justificatif de remise des clés
• Copie de la LRAR et de son accusé de réception
• Tout échange écrit (SMS, e-mail, WhatsApp) avec le bailleur

Étape 5 — Passer aux recours officiels si absence de réponse

Si le bailleur ne répond pas ou refuse dans le délai imparti, engagez les démarches décrites dans la section suivante.

Recours : conciliation et tribunal

La tentative de conciliation amiable

Avant toute procédure judiciaire, une tentative de règlement à l'amiable est vivement recommandée et peut être facilitée par :

• Les associations de protection des consommateurs agréées au Maroc (ex. : Fédération Nationale des Associations des Consommateurs du Maroc — FNAC, ou APC-Maroc) qui proposent une médiation entre locataire et bailleur.
• La médiation conventionnelle : si le contrat de bail contient une clause de médiation, les parties sont tenues de l'activer avant tout recours judiciaire.
• Le Centre Marocain de Médiation Bancaire n'est pas compétent ici, mais des centres de médiation privés agréés peuvent intervenir sur des litiges locatifs de nature commerciale.

La juridiction compétente : le Tribunal de Première Instance (TPI)

En droit marocain, les litiges relatifs au bail d'habitation relevant de la loi 67-12 sont de la compétence du Tribunal de Première Instance (TPI) du lieu de situation de l'immeuble loué. La loi 67-12 instaure une procédure spécifique :

• Requête en référé : pour les cas urgents (bailleur défaillant, somme immobilisée important le préjudice), le juge des référés du TPI peut statuer rapidement et ordonner la restitution provisoire.
• Action au fond : si le montant et la situation le justifient, une assignation au fond devant le TPI est possible. Le locataire peut se faire assister ou représenter par un avocat inscrit au barreau.
• Procédure d'injonction de payer : pour une créance certaine, liquide et exigible (ce qu'est un dépôt de garantie non restitué après mise en demeure), le locataire peut déposer une requête en injonction de payer (article 155 et suivants du Code de procédure civile marocain) auprès du président du TPI territorialement compétent. Cette procédure est plus rapide et moins coûteuse qu'une action au fond.

Pour localiser le TPI compétent, consultez le portail du Ministère de la Justice du Maroc : justice.gov.ma.

La prescription

En matière de contrats, la prescription de droit commun au Maroc est de 15 ans en vertu du DOC, sauf disposition spéciale. Il est néanmoins fortement conseillé d'agir dans les 12 mois suivant le dépassement du délai légal de restitution : les preuves sont plus fraîches, les témoins plus accessibles et la procédure plus fluide.

FAQ

Mon bailleur affirme que le dépôt de garantie compense les derniers loyers. Est-ce légal ?

Oui, uniquement si une clause expresse en ce sens figure dans le contrat de bail écrit. La loi 67-12 autorise les parties à convenir, par écrit et d'un commun accord, d'imputer le dépôt de garantie sur les loyers des derniers mois du bail. En l'absence d'une telle clause contractuelle, cette imputation unilatérale de la part du bailleur est irrégulière. Le bailleur ne peut pas décider seul, après la fin du bail, de convertir le dépôt en paiement de loyer.

Mon bailleur retient le dépôt en invoquant des réparations, mais sans me présenter aucun justificatif. Que faire ?

Toute retenue doit être motivée et justifiée par des pièces probantes : comparatif entre état des lieux d'entrée et de sortie, devis ou factures d'entreprises identifiées. En l'absence de justificatif, la retenue est contestable. Mettez le bailleur en demeure par LRAR de vous communiquer les justificatifs détaillés dans un délai de 8 à 15 jours. Sans réponse, saisissez le TPI compétent via une requête en injonction de payer ou une action au fond.

Je n'ai pas d'état des lieux d'entrée. Le bailleur peut-il quand même retenir mon dépôt pour dégradations ?

C'est très difficile pour lui. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le bien est présumé avoir été remis en bon état au locataire. Le bailleur supporte alors la charge de la preuve contraire, ce qui est particulièrement ardu. Si vous êtes dans cette situation, signalez-le expressément dans votre mise en demeure et dans votre éventuelle requête judiciaire.

Mon contrat de bail est verbal, non écrit. Puis-je quand même récupérer mon dépôt de garantie ?

Oui, mais la procédure est plus compliquée. La loi 67-12 (article 3) exige un bail écrit ayant date certaine pour bénéficier des procédures simplifiées et accélérées qu'elle instaure. Avec un bail verbal, vous devrez prouver l'existence du contrat et le versement du dépôt par tous moyens : témoins, virements bancaires, SMS, reconnaissances de dette. Il est conseillé de consulter un avocat ou de vous rapprocher d'une association de protection du consommateur agréée avant d'agir. Le tribunal reste compétent, mais la procédure relèvera davantage du droit commun des obligations (DOC).