Security deposit not returned — Luxembourg: how to get it back

Lüksemburg'da Haklarınız ve Yasal Süreler

Lüksemburg'da kiracı güvencesini (dépôt de garantie / garantie locative) düzenleyen temel metin, 23 Temmuz 2024 tarihli Kanun ile değiştirilmiş 21 Eylül 2006 tarihli Konut Kirası Kanunu'dur. Bu reform 1 Ağustos 2024 itibarıyla yürürlüğe girmiş ve güvence miktarından iadesine, yaptırımlarına kadar kapsamlı değişiklikler getirmiştir. Resmi kaynak: logement.public.lu — Bail à loyer ve gouvernement.lu — Révision de la législation.

Güvence Miktarı Tavanı

1 Ağustos 2024'ten itibaren, ev sahibinin talep edebileceği güvence miktarı en fazla 2 aylık kira (giderler hariç, yalnızca net kira üzerinden) ile sınırlıdır. Önceki kanun 3 aylık kiraya izin veriyordu. Bu azaltma yalnızca yeni sözleşmelere uygulanır; 1 Ağustos 2024 öncesinde imzalanmış sözleşmeler geriye dönük olarak etkilenmez.

İki Aşamalı İade Prosedürü

Kanun, güvencenin iadesi için iki aşamalı zorunlu bir süre öngörmektedir:

Ev sahibi bu süre içinde herhangi bir itirazını kanıtlarıyla (fatura, fotoğraf, keşif belgesi) bildirmezse, daireyi teslim aldığı hâldeki durumda geri aldığı kabul edilir ve güvencenin tamamını iade etmek zorunda kalır. Resmi açıklama: logement.public.lu — FAQ Bail à loyer.

Ev Sahibinin Tutabileceği ve Tutamayacağı Kalemler

Ev Sahibinin Güvenceden Kesinti Yapabileceği Durumlar

• Ödenmemiş kiralar: Sözleşme süresince ödenmemiş kira bedelleri.
• Ödenmemiş giderler: Doğalgaz, su, ortak alan giderleri gibi kiracıya düşen ve ödenmemiş giderler.
• Kiracının kusuru ile meydana gelen hasarlar: Çıkış tespitinde tespit edilen, normal aşınma ve eskime (usure et vétusté normales) kapsamı dışında kalan bozulmalar; kırık camlar, duvardaki büyük delikler, yakılmış kapılar, boyalı yüzeylerde derin çizikler gibi somut hasarlar.
• Kiracının kendi kabul ettiği onarımlar: Çıkış tespiti tutanağında kiracının imzaladığı ve kabul ettiği onarım kalemleri.

Ev Sahibinin Güvenceden Kesinti Yapamayacağı Durumlar

• Normal aşınma ve eskime: Uzun süreli kullanım sonucu oluşan soluk boya, hafif çizikler, yıpranmış halı gibi durumlar yasal olarak kiracının sorumluluğunda değildir; ev sahibi bu gerekçeyle kesinti yapamaz.
• Hâlihazırda kötü durumda olan öğeler: Giriş tespitinde (état des lieux d'entrée) zaten mevcut olduğu kayıt altına alınmış hasarlar.
• Belgesiz talepler: Fatura, fotoğraf veya keşif belgesi olmaksızın ileri sürülen her türlü talep.
• Ev sahibinin yasal süreyi kaçırması: Anahtarların tesliminden itibaren 1 ay içinde gerekçe bildirmeyen ev sahibi, güvencenin tamamını iade etmek zorundadır.

Pratik uyarı: Hem giriş hem de çıkış tespitini imzalamadan önce dikkatlice okuyun. Tespit tutanağı imzalanmış ise ev sahibi bir hâkim tarafından denetlenebilir; fatura olmayan talep reddedilebilir.

Gecikme Hâlinde Uygulanacak Yaptırımlar ve Artışlar

1 Ağustos 2024 itibarıyla Lüksemburg kanunu, kiracının yasal süreler geçtikten sonra ev sahibine taahhütlü ve alındı belgeli bir ihtarname (lettre recommandée avec accusé de réception) göndermesi koşuluyla otomatik bir yaptırım mekanizması öngörmektedir:

Hesaplama örneği: Aylık net kira 1.500 € ise, her gecikme ayı için ev sahibi 150 € ek tazminat ödemek zorunda kalır. Bu tutar, iade edilmesi gereken güvence miktarına eklenir. Tazminat birikimli olarak işler: 3 ay gecikme → 450 € ilave tazminat.

Önemli: Yaptırım yalnızca ihtarname tarihinden itibaren işlemeye başlar; ihtarname göndermeden mahkemeye başvurmanız hâlinde tazminat talep etmeniz güçleşebilir. Kaynak: logement.public.lu — FAQ Bailleur ve Krieger & Associés — Analyse de la réforme.

İhtarname: Adım Adım Model Prosedür

Aşağıdaki adımları sırasıyla uygulayın. Her adımı belgelendirin.

1. Anahtarları iade edin ve çıkış tespitini imzalatın.
   Çıkış tespitini (état des lieux de sortie) her zaman karşılıklı ve yazılı olarak yapın. Tespit tutanağını imzalayın ve bir kopyasını saklayın. Bu belge, sonraki her adımda temel kanıt işlevi görür.
2. 1 aylık yasal süreyi izleyin.
   Anahtarları teslim ettiğiniz tarihten itibaren 1 ay boyunla ev sahibinin güvencenin en az %50'sini iade etmesini ya da yazılı ve belgeli bir gerekçe sunmasını bekleyin.
3. Süre dolduğunda ihtarname gönderin (taahhütlü + alındı belgeli).
   İhtarname için şu unsurları mutlaka ekleyin:
   • Kiralanan gayrimenkulün adresi
   • Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihleri
   • Anahtar teslim tarihi
   • Talep ettiğiniz güvence miktarı
   • Yasal dayanak: 21 Eylül 2006 tarihli Kanun (23 Temmuz 2024 ile değiştirilmiş hâliyle)
   • 1 aylık gecikme tazminatı talebi (aylık kiranın %10'u)
   • Uyumsuzluk hâlinde Sulh Hâkimi'ne başvuracağınıza ilişkin ihtarı
4. 14 ila 21 gün bekleyin.
   Ev sahibinin ihtarnameye yanıt verip vermediğini ve güvenceyi iade edip etmediğini kontrol edin. Alındı belgesini ve varsa yazışmaları saklayın.
5. Ev sahibinin teklifini değerlendirin (varsa).
   Kısmi iade teklifi yapıldıysa, kesintilerin belgelenip belgelenmediğini kontrol edin. Belgesiz kesinti için kabul zorunda değilsiniz.
6. Yanıt gelmezse veya anlaşma sağlanamazsa: Resmi yola başvurun.
   Aşağıdaki "Başvuru Yolları" bölümüne geçin.

Başvuru Yolları: Uzlaşma ve Mahkeme

1. Komün Kira Komisyonu (Commission des loyers)

Kira miktarı veya giderlere ilişkin uyuşmazlıklar öncelikle kiralanan konutun bağlı olduğu belediyedeki (commune) Kira Komisyonu'na (Commission des loyers) götürülmelidir. Bu komisyonlar, belediye idareleri bünyesinde kurulmuş uzlaşma organlarıdır; genellikle ücretsizdir ve yargıya taşınmadan önce zorunlu bir ön adım olabilir. Komisyonun kararına itiraz etmek isteyen taraf, kararın tebliğinden itibaren 1 ay içinde yetkili Sulh Hâkimi'ne başvurabilir. Resmi kaynak: guichet.public.lu — Régler un litige.

2. Sulh Hâkimi (Justice de Paix)

Güvencenin iadesi de dahil olmak üzere konut kirası sözleşmesinin varlığı veya uygulanmasına ilişkin her türlü uyuşmazlık, kiralanan konutun bulunduğu yer Sulh Mahkemesi (Justice de Paix) tarafından karara bağlanır. Lüksemburg'da üç Sulh Mahkemesi bulunur:

• Justice de Paix de Luxembourg — Başkent bölgesi
• Justice de Paix d'Esch-sur-Alzette — Güney bölgesi
• Justice de Paix de Diekirch — Kuzey bölgesi

Başvuru, avukat tutmadan bizzat yapılabilir; serbest biçimde yazılmış bir dilekçe (requête sur papier libre) ile yetkili mahkemenin yazı işleri müdürlüğüne (greffe) taraf sayısı kadar kopya hâlinde teslim edilir. Taraflar taahhütlü mektupla duruşmaya davet edilir. Resmi kaynak: justice.public.lu — Procédure bail d'habitation ve guichet.public.lu — Défendre ses droits.

Hangi Mahkeme, Hangi Değer?

3. Medyasyon

Lüksemburg hukuku, kira uyuşmazlıklarında tarafların gönüllü olarak akredite bir arabulucuya (médiateur agréé) başvurmasına da olanak tanır. Bu yol, yargısal süreçten daha hızlı ve daha az maliyetli olabilir. Hâkim de zaman zaman tarafları bu yola yönlendirebilir. Arabulucu listesi için justice.public.lu sitesini inceleyin.

Faydalı Destek Kaynakları

• ULC (Union Luxembourgeoise des Consommateurs): ulc.lu — Kiracı hakları konusunda bilgi ve destek.
• Ministère du Logement: logement.public.lu — Resmi mevzuat ve SSS.
• Guichet.lu: guichet.public.lu — Başvuru prosedürleri ve resmi formlar.

FAQ

Ev sahibi güvenceyi hiç iade etmezse ne olur?

Ev sahibi hiçbir gerekçe bildirmeden güvenceyi iade etmezse, önce taahhütlü ve alındı belgeli bir ihtarname göndermeniz gerekir. İhtarnamenin ardından gecikmenin devam ettiği her başlayan ay için aylık net kiranın %10'u oranında tazminat birikmeye başlar. Bu tazminat tutarı, iade edilmesi gereken güvence miktarına eklenir ve tamamı yetkili Sulh Mahkemesi (Justice de Paix) aracılığıyla yargısal yolla tahsil ettirilebilir. Gecikmeden kiracı sorumlu değilse bu yaptırım otomatik olarak işler.

Ev sahibi hasarı gerekçe göstererek kesinti yaptı; bunu kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Ev sahibinin her kesinti için, anahtarların tesliminden itibaren 1 ay içinde yazılı ve belgeli gerekçe sunması zorunludur. Sunulan belgeler; fatura, keşif belgesi ve karşılaştırmalı fotoğraflar gibi somut kanıtlar içermelidir. Normal aşınma ve eskime (usure et vétusté normales) — soluk boya, hafif yıpranma gibi durumlar — hiçbir zaman kesintiye gerekçe oluşturamaz. Belgesiz veya süre dışında yapılan kesintilere itiraz etme hakkınız vardır ve bu itirazı Sulh Mahkemesi önünde yapabilirsiniz. Hâkim, sunulan gider kalemlerini tek tek denetleyebilir.

Sözleşmem 1 Ağustos 2024 öncesinde imzalandıysa yeni kanun beni korur mu?

Kısmen. Güvence miktarı tavanı (2 aylık kira) yalnızca 1 Ağustos 2024 sonrasında imzalanan sözleşmelere uygulanır; eski sözleşmeler için geriye dönük değildir. Buna karşın, iade prosedürü, süreler ve aylık %10 gecikme tazminatı, sözleşme tarihinden bağımsız olarak yürürlükte olan tüm aktif kira sözleşmeleri bakımından geçerliliğini korumaktadır. Eski sözleşmenizdeyseniz bile ihtarname göndererek bu yaptırımı tetikleyebilirsiniz. Tereddüt durumunda logement.public.lu sitesini veya ULC'yi arayın.

Sulh Mahkemesi'ne başvurmak için avukata ihtiyacım var mı?

Hayır. Konut kirası uyuşmazlıklarında Sulh Mahkemesi'ne avukat gerekmeksizin bizzat başvurabilirsiniz. Dilekçenizi (requête) serbest biçimde yazın, taraf sayısı kadar kopya hazırlayın ve kiralanan konutun bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Mahkemesi'nin yazı işleri müdürlüğüne (greffe) teslim edin. Mahkeme, sizi taahhütlü mektupla duruşmaya çağıracaktır. Dava konusu tutarın