Залог не возвращён — Люксембург: как вернуть депозит

Ваши права и законные сроки в Люксембурге

Законодательную базу составляет Закон от 23 июля 2024 года, вступивший в силу 1 августа 2024 года (проект закона № 7642, изменяющий Закон от 21 сентября 2006 года об аренде жилья). Это наиболее значимая реформа арендного законодательства Люксембурга за последние десятилетия. Все изложенные ниже нормы актуальны на 2024–2026 годы.

Максимальный размер гарантийного депозита

Максимальный законный размер гарантийного депозита снижен с 3 до 2 месяцев арендной платы (без учёта коммунальных платежей). Любое положение договора, устанавливающее депозит сверх этого предела, является ничтожным.

Процедура возврата: два этапа и два срока

Закон предусматривает строгую двухэтапную процедуру возврата депозита:

Первую половину арендодатель обязан вернуть в течение месяца с момента передачи ключей, за вычетом всех ремонтных работ, признанных арендатором при подписании акта о выезде. Остаток должен быть возвращён в течение месяца с момента получения итогового расчёта коммунальных платежей.

Официальный источник: logement.public.lu — FAQ Bail à loyer и guichet.public.lu.

Роль акта о состоянии жилья (état des lieux)

Акт о состоянии жилья при въезде и при выезде является ключевым документом. Без акта о въезде арендодатель не вправе ссылаться на какие-либо повреждения. Акт о выезде должен составляться совместно (contradictoire): только зафиксированные в нём и признанные арендатором повреждения могут быть удержаны из депозита.

Что арендодатель вправе (и не вправе) удержать

Правомерные удержания

• Неоплаченная арендная плата — при наличии документального подтверждения задолженности.
• Повреждения, выходящие за рамки нормального износа — зафиксированные в акте о выезде и признанные арендатором (например: дыры в стенах, разбитые элементы, глубокие царапины на полу).
• Недостача по коммунальным платежам — подтверждённая итоговым расчётом от управляющей компании или ТСЖ.
• Работы по уборке — только при условии, что жильё было сдано в документально зафиксированном чистом состоянии, а при выезде оставлено в явно ненадлежащем.

Недопустимые удержания

• Нормальный износ (usure normale): выцветание краски, незначительные царапины, мелкий износ покрытий — за счёт арендодателя.
• Работы, не зафиксированные в актах о состоянии жилья.
• Повреждения, уже существовавшие на момент въезда и отражённые в акте о въезде.
• Любые удержания без документального обоснования: арендодатель обязан обосновать каждое удержание соответствующими документами.
• Штрафные санкции, не предусмотренные законом.

Важно: государственная гарантия (garantie locative publique)

Для арендаторов, не располагающих средствами на единовременную выплату депозита, Люксембург предоставляет государственную гарантию аренды — государство выступает поручителем вместо денежного депозита. Это структурированная программа с условиями приемлемости; заявки подаются через официальный портал Guichet.lu.

Штрафные надбавки за просрочку возврата

Реформа 2024 года впервые ввела конкретный финансовый механизм принуждения арендодателей к соблюдению сроков.

Размер пени

В случае необоснованной задержки возврата арендодатель обязан выплатить штраф в размере 10 % месячной арендной платы за каждый начатый месяц просрочки.

Условия применения пени

Для применения санкции необходимо, чтобы арендатор направил арендодателю официальное требование (mise en demeure) заказным письмом с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec accusé de réception). За каждый начатый месяц просрочки в возврате гарантийного депозита сумма, причитающаяся арендатору, увеличивается на 10 % арендной платы без учёта коммунальных платежей — за исключением случаев, когда задержка обусловлена законными причинами.

Пример расчёта

Пеня начисляется отдельно на каждую из двух задержанных половин, исходя из даты наступления соответствующего срока возврата.

Официальное требование (mise en demeure): пошаговый план

Без направления официального требования заказным письмом пеня в 10 % не применяется. Это обязательное условие, предшествующее любому судебному обращению.

1. Установите просрочку. Убедитесь, что истёк законный срок (1 месяц с передачи ключей для 1-й половины; 1 месяц с получения расчёта коммунальных платежей для 2-й половины).
2. Составьте письменное требование (mise en demeure) на французском, немецком или люксембургском языке (или на понятном обеим сторонам языке). Укажите:
   • ваши данные и данные арендодателя;
   • адрес арендованного жилья;
   • сумму подлежащего возврату депозита (с разбивкой по частям);
   • дату передачи ключей и/или получения расчёта коммунальных платежей;
   • ссылку на Закон от 21 сентября 2006 года в редакции от 23 июля 2024 года;
   • указание на пеню в размере 10 % за каждый начатый месяц просрочки;
   • разумный срок для добровольного исполнения (рекомендуется 15 дней).
3. Направьте письмо заказной почтой с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec accusé de réception). Сохраните квитанцию почтового отделения и уведомление о вручении — это ваши ключевые доказательства.
4. Соберите документы: договор аренды, акты о состоянии жилья (въезд и выезд), квитанции об уплате депозита, квитанции об оплате аренды, переписку с арендодателем, расчёт коммунальных платежей (если получен).
5. Если арендодатель не реагирует в установленный срок — переходите к досудебному урегулированию или в суд (см. следующий раздел).

Способы защиты своих прав: досудебное урегулирование и суд

Шаг 1 — Комиссия по арендной плате (Commission des loyers)

В случае спора о размере арендной платы арендатор вправе обратиться в комиссию по арендной плате (commission des loyers), которая компетентна рассматривать споры, связанные с установлением и пересмотром арендной платы. Комиссии созданы при каждом муниципалитете (collège des bourgmestres et échevins). Комиссия обязана вынести решение в течение 3 месяцев с момента передачи заявления. Если решение в этот срок не принято, заявитель вправе напрямую обратиться к мировому судье.

Важно: комиссия по арендной плате компетентна в спорах о размере арендной платы и коммунальных платежей. Споры о возврате депозита как такового рассматриваются непосредственно в суде.

Шаг 2 — Мировой судья (Juge de paix) / Окружной суд (Tribunal d'arrondissement)

Если арендодатель не возвращает депозит после официального требования, арендатор вправе обратиться в суд, подав иск по делам об аренде жилья в компетентный мировой суд (tribunal de paix).

Если сумма спора не превышает 10 000 €, следует обращаться к мировому судье (juge de paix). Если сумма превышает 10 000 € — компетентен окружной суд (tribunal d'arrondissement).

• Гарантийный депозит ≤ 10 000 € → Мировой суд (Justice de paix). Подача иска — по месту нахождения жилья. Ссылки на суды: justice.public.lu.
• Сумма требований > 10 000 € → Окружной суд.
• Представление адвоката необязательно для дел в мировом суде (jusqu'à 10 000 €), однако рекомендуется при наличии сложных обстоятельств.
• Процедура устная: истец зачитывает своё заявление, представляет доказательства; ответчик излагает возражения. Хотя процедура является устной, сторонам рекомендуется представлять свои расчёты (задолженности по аренде, авансы на коммунальные платежи) в письменной форме.

Полезные официальные ресурсы

• Guichet.lu — Защита прав в суде по вопросам аренды
• justice.public.lu — Процедура по делам об аренде жилья
• logement.public.lu — FAQ по договору аренды
• Guichet.lu — Урегулирование споров о размере аренды

Бесплатная юридическая помощь

Если ваш доход не превышает установленного порога, вы вправе обратиться за бесплатной юридической помощью (assistance judiciaire). Заявление подаётся через Guichet.lu или в секретариат мирового суда. Также можно обратиться в ULC (Union Luxembourgeoise des Consommateurs) — организацию по защите прав потребителей, которая консультирует арендаторов.

FAQ

Арендодатель утверждает, что ещё не получил итоговый расчёт коммунальных платежей — обязан ли он всё равно вернуть первую половину депозита?

Да, безусловно. Первая половина депозита должна быть возвращена в течение месяца с момента возврата ключей, при условии, что акт о выезде соответствует акту о въезде и вся арендная плата уплачена. Срок возврата первой половины никак не зависит от получения расчёта коммунальных платежей. Задержка расчёта может оправдать задержку только второй половины депозита. Если арендодатель удерживает первую половину дольше одного месяца — направляйте официальное требование заказным письмом.

Договор аренды был заключён до 1 августа 2024 года — распространяется ли на меня новый закон?

Все договоры аренды, заключённые до 1 августа 2024 года (как письменные, так и устные), остаются действительными и не требуют переоформления. Однако новые нормы о возврате депозита (двухэтапный порядок и пеня в 10 %) применяются к ситуациям, возникшим после вступления закона в силу. Если ваш выезд состоялся после 1 августа 2024 года, новые правила распространяются на вас в полном объёме, независимо от даты заключения договора.

Арендодатель произвёл удержания из депозита, но не представил никаких документальных обоснований — что делать?

Арендодатель обязан обосновать каждое удержание соответствующими документами (счетами, расчётами и т. д.). Если обоснования нет — удержание является незаконным. Направьте официальное требование заказным письмом с требованием вернуть необоснованно удержанную сумму. Если арендодатель отказывается — обращайтесь к мировому судье. В иске укажите сумму депозита, размер незаконных удержаний и начисленные пени (10 % в месяц с момента просрочки после получения официального требования).

Арендодатель подал в суд на меня за повреждения — могу ли я одновременно потребовать возврата депозита с пенями?

Да. Ответчик вправе сформулировать встречное требование (demande reconventionnelle) в ходе того же судебного разбирательства. Это означает, что вы можете как защищаться от требований арендодателя о возмещении ущерба, так и одновременно заявить встречный иск о возврате депозита с начисленными пенями в 10 % за каждый месяц просрочки — всё в рамках одного процесса. Рекомендуется заблаговременно подготовить полный пакет документов: акты о состоянии жилья, квитанции, переписку и расчёт начисленных пеней.