Security deposit not returned — Luxembourg: how to get it back

Ihre Rechte und die gesetzlichen Fristen in Luxemburg

Seit dem 1. August 2024 gilt in Luxemburg ein neues, streng geregeltes Verfahren zur Rückgabe der Mietkaution (garantie locative). Rechtsgrundlage ist das Gesetz vom 23. Juli 2024, das das geänderte Gesetz vom 21. September 2006 über Wohnraummietverträge (bail à usage d'habitation) abändert. Die offiziellen Informationen finden Sie auf logement.public.lu und im Amtsblatt auf legilux.public.lu.

Maximalbetrag der Mietkaution

Für alle Mietverträge, die ab dem 1. August 2024 abgeschlossen oder erneuert werden, gilt: Die Mietkaution darf höchstens zwei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Zuvor waren es drei Monatsmieten. Ältere Verträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, behalten ihren ursprünglichen Kautionsbetrag.

Rückgabe in zwei Tranchen — gesetzliche Fristen

Hat der Vermieter berechtigte Ansprüche gegen den Mieter (z. B. Schäden, ausstehende Mieten), muss er diese innerhalb eines Monats nach der Schlüsselübergabe, belegt durch Beweise, dem Mieter schriftlich mitteilen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, gilt die Wohnung als ordnungsgemäß zurückgegeben, und er ist verpflichtet, die Kaution vollständig zu erstatten. Das zuständige Gericht kann die tatsächlich angefallenen Kosten nachprüfen.

Wichtig: Das neue Rückgabeverfahren mit seinen Fristen und Sanktionen gilt nach überwiegender Auslegung unmittelbar auch für vor dem 1. August 2024 abgeschlossene Altverträge. Da die Rechtsprechung zu diesem Punkt noch aussteht, empfiehlt sich im Zweifel eine Beratung bei der ULC (ulc.lu) oder einem Anwalt.

Was der Vermieter einbehalten darf — und was nicht

Zulässige Abzüge

• Tatsächliche Schäden, die über normale Abnutzung und Alterung hinausgehen und im Übergabeprotokoll (état des lieux de sortie) dokumentiert sind (z. B. Löcher in Wänden, zerbrochene Sanitäranlagen, Brandflecken)
• Ausstehende Mieten oder Nebenkosten, die der Mieter nachweislich nicht beglichen hat
• Im Übergabeprotokoll ausdrücklich vereinbarte Reparaturen, denen der Mieter bei Auszug schriftlich zugestimmt hat
• Kosten für Reinigung, sofern die Wohnung vertragswidrig in unreinem Zustand übergeben wurde und die Kosten durch Rechnungen belegt sind

Nicht zulässige Abzüge

• Normale Abnutzung und Alterung (usure et vétusté normales): Verblasste Farben, leichte Kratzer auf Böden, abgenutzte Türgriffe usw. gehen zu Lasten des Vermieters
• Reparaturen, für die kein Beleg oder keine Rechnung vorgelegt wird
• Kosten, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden und zu denen der Mieter nicht schriftlich Stellung nehmen konnte
• Pauschalabzüge ohne konkrete Begründung oder Bezifferung
• Einbehalte aufgrund von Mängeln, die bereits beim Einzug bestanden und im Einzugsprotokoll vermerkt sind

Praxistipp: Bestehen Sie sowohl beim Einzug als auch beim Auszug auf einem detaillierten, unterzeichneten Übergabeprotokoll mit Fotos. Ohne ein solches Protokoll bei Auszug wird im Streitfall zu Ihren Gunsten vermutet, dass die Wohnung in einwandfreiem Zustand übergeben wurde.

Verzugszuschläge bei verspäteter Rückgabe

Hält der Vermieter die gesetzlichen Fristen ohne berechtigten Grund nicht ein, sieht das Gesetz vom 23. Juli 2024 eine gesetzliche Vertragsstrafe vor:

Die Sanktion läuft erst ab dem Datum des Erhalts der Mahnung durch den Vermieter, nicht automatisch ab dem Fristablauf. Es ist daher zwingend, diese Mahnung per Einschreiben zu versenden und den Rückschein aufzubewahren. Der genaue Berechnungsmodalitäten (Kalendermonat oder begonnener Monat) werden durch die zukünftige Rechtsprechung präzisiert werden. Quelle: logement.public.lu.

Beispiel: Monatsmiete netto = 1.500 €. Der Vermieter zahlt die erste Tranche nicht zurück. Nach Mahnung per Einschreiben schuldet er ab dem Folgemonat zusätzlich 150 € (= 10 % × 1.500 €) pro angefangenem Monat Verspätung.

Die Mahnung — Schritt-für-Schritt-Modell

Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, müssen Sie den Vermieter formal in Verzug setzen. Gehen Sie wie folgt vor:

1. Schritt 1 — Frist prüfen: Stellen Sie fest, ob die jeweilige Monatsfrist (nach Schlüsselübergabe bzw. nach Nebenkostenabrechnung) abgelaufen ist. Halten Sie das genaue Datum der Schlüsselübergabe und den Poststempel der Nebenkostenabrechnung fest.
2. Schritt 2 — Mahnung verfassen: Schreiben Sie ein formelles Mahnschreiben (mise en demeure) auf Deutsch, Französisch oder Luxemburgisch. Das Schreiben sollte enthalten:
   • Ihre vollständigen Kontaktdaten und die des Vermieters
   • Adresse der Mietwohnung und Mietvertragsnummer
   • Datum der Schlüsselübergabe
   • Den genauen Kautionsbetrag, der zurückgefordert wird
   • Den ausdrücklichen Hinweis auf das Gesetz vom 23. Juli 2024 (Artikel 5 Absatz 2bis) und die Frist von einem Monat
   • Die Aufforderung, die Kaution (oder den fälligen Teilbetrag) innerhalb von 8 Tagen zu überweisen
   • Den Hinweis auf die gesetzliche Vertragsstrafe von 10 % der Monatsmiete pro Monat Verspätung
   • Ihre Bankverbindung (IBAN)
3. Schritt 3 — Einschreiben mit Rückschein senden: Versenden Sie die Mahnung ausschließlich per Einschreiben mit Rückschein (recommandé avec accusé de réception) — dies ist gesetzliche Voraussetzung für den Beginn der Sanktionsfrist. Bewahren Sie Kopie, Einlieferungsschein und Rückschein sorgfältig auf.
4. Schritt 4 — Frist abwarten: Warten Sie die in der Mahnung gesetzte Frist (empfohlen: 8 bis 15 Tage) ab. Reagiert der Vermieter nicht oder nur teilweise, dokumentieren Sie dies schriftlich.
5. Schritt 5 — Verfahren einleiten: Bleibt die Mahnung ohne Ergebnis, wenden Sie sich an die Schlichtungsstelle oder das Friedensgericht (siehe nächster Abschnitt).

Rechtsmittel — Schlichtung und Gericht

Außergerichtliche Schlichtung: die Mietkommission (Commission des loyers)

Die Mietkommission ist eine kostenlose, außergerichtliche Schlichtungsstelle, die für Streitigkeiten über die Festsetzung und Anpassung der Miete zuständig ist. Sie ist beim Ministerium für Wohnungswesen angesiedelt. Für die reine Rückforderung der Kaution ist sie nicht die primär zuständige Stelle, kann jedoch im Rahmen einer umfassenderen Mietstreitigkeit hinzugezogen werden. Informationen: logement.public.lu.

Kostenlose Erstberatung: ULC und andere Stellen

• ULC (Union Luxembourgeoise des Consommateurs) — ulc.lu: Bietet Mietern kostenlose rechtliche Erstberatung zu Mietfragen an, einschließlich der Rückgabe der Kaution.
• Guichet.lu — guichet.public.lu: Das offizielle Portal der luxemburgischen Verwaltung mit detaillierten Informationen zu Mieterrechten und Verfahren.
• Service d'accueil et d'information juridique (kostenlose juristische Erstberatung): Wird an den Friedensgerichten und bestimmten Gemeindeverwaltungen angeboten.

Gerichtlicher Weg: das Friedensgericht (Justice de Paix)

Das zuständige Gericht für Mietkautionsstreitigkeiten in Luxemburg ist das Friedensgericht (Justice de Paix). Es ist in zivil- und handelsrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 10.000 Euro zuständig. Da Mietkautionen maximal zwei Monatsmieten betragen, fallen Kautionsstreitigkeiten in der Regel in diesen Zuständigkeitsbereich. Es gibt in Luxemburg drei Friedensgerichte:

• Justice de Paix de Luxembourg (Stadt Luxemburg)
• Justice de Paix d'Esch-sur-Alzette
• Justice de Paix de Diekirch

Zuständig ist das Friedensgericht am Ort der Mietwohnung. Das Verfahren kann als Schnellverfahren (référé) bei offensichtlicher Rechtsverletzung oder als ordentliches Verfahren eingeleitet werden. Für Beträge unter 2.000 € besteht kein Anwaltszwang.

Nützliche Informationen zum Verfahren: justice.public.lu.

Zusammenfassung des Rechtswegs

1. Mahnung per Einschreiben → Frist setzen
2. Kostenlose Beratung (ULC, guichet.lu)
3. Einreichung beim Friedensgericht am Wohnungsort
4. Ggf. Eilantrag (référé) bei dringendem Bedarf

FAQ

Gilt das neue Rückgabeverfahren auch für meinen alten Mietvertrag, der vor dem 1. August 2024 abgeschlossen wurde?

Der Maximalbetrag der Kaution (zwei statt drei Monatsmieten) gilt nur für neue oder ab dem 1. August 2024 erneuerte Verträge und wird nicht rückwirkend angewandt. Was die Rückgabefristen und die 10%-Sanktion betrifft, gehen namhafte luxemburgische Mietrechtsexperten davon aus, dass diese Bestimmungen unmittelbar auf alle laufenden Mietverhältnisse anwendbar sind. Da die Rechtsprechung zu dieser Frage noch aussteht, empfiehlt sich eine Beratung bei der ULC (ulc.lu) oder einem Anwalt.

Was passiert, wenn kein Übergabeprotokoll beim Auszug erstellt wurde?

Wurde beim Auszug kein Übergabeprotokoll (état des lieux de sortie) erstellt, kann dies zu Lasten des Vermieters ausgelegt werden: Er kann ohne dieses Dokument in der Regel keine konkreten Schäden nachweisen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Das Gericht geht dann häufig davon aus, dass die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde. Beim Einzug festgehaltene Mängel (Einzugsprotokoll) können nicht nachträglich dem Mieter angelastet werden. Bestehen Sie daher immer auf einem schriftlichen, unterzeichneten Protokoll.

Kann der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten, weil er auf eine Entscheidung des Gerichts wartet?

Nein. Das alte Argument, die Kaution wegen laufender Ansprüche vollständig zurückzuhalten, ist durch das Gesetz vom 23. Juli 2024 ausgehebelt worden. Der Vermieter muss die erste Hälfte der Kaution innerhalb eines Monats nach der Schlüsselübergabe zurückzahlen, sofern keine begründeten und belegten Einwände vorliegen. Will er Ansprüche geltend machen, muss er diese ebenfalls innerhalb eines Monats schriftlich und mit Belegen mitteilen. Kommt er dem nicht nach, gilt die Wohnung als einwandfrei zurückgegeben und er ist zur vollständigen Rückzahlung verpflichtet.

Welche Beweise sollte ich sammeln, um meine Kaution erfolgreich zurückzufordern?

Folgende Unterlagen sind entscheidend:

• Kopie des Mietvertrags mit dem vereinbarten Kautionsbetrag
• Banknachweis über die Zahlung der Kaution (Kontoauszug oder Bankgarantievertrag)
• Einzugsprotokoll (état des lieux d'entrée), unterschrieben von beiden Parteien, ggf. mit Fotos
• Auszugsprotokoll (état des lieux de sortie), unterschrieben von beiden Parteien, ggf. mit Fotos
• Nachweis der Schlüsselübergabe (Datum, schriftliche Bestätigung oder E-Mail)
• Zahlungsbelege für alle Mieten und Nebenkosten
• Kopie der Mahnung und den Rückschein des Einschreibens
• Jegliche Korrespondenz mit dem Vermieter (E-Mails, SMS, Briefe)